南宁土拍新规之“产权移交住房”的8项通知

        南宁土拍新规之“产权移交住房”的8项通知

       南宁土地出让政策经过3次调整，最终“限房价+限地价+竞产权移交住房”的方式在6月16日迎来试水落地，这是南宁土地市场新规首次挂牌，比较值得关注的是竞产权移交住房问题，在后续的开发建设过程中，该如何落实的问题。南宁国土局给出了相关意见。

  关于我市近期国有建设用地使用权公开出让竟配涉及产权移交住房问题有关意见的通知

  各意向竞买人：

  针对我市近期住宅用地国有建设用地使用权公开出让采用“限房价、限地价、竞产权移交住房”竞价方式涉及产权移交住房的有关问题，经我局会同市住房局、市地税局，市规划局等有关部门研究后，现将有关处理意见通知如下：

  一、关于土地增值税问题

  对于有意向竞买人提出的“如投资配建产权移交住房，该部分是否影响土地增值税清算”问题，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则相关规定，产权移交住房已构成土地权利人取得土地使用权的成本，因此，土地增值税清算时，其产权移交住房成本可在“取得土地使用权所支付的金额”项目中据实扣除。

  二、关于契税及印花税问题

  对于有意向竞买人提出“如投保配建产权移交住房，该部分是否影响契税及印花税计征的问题”，分不同阶段处理:

  （一）关于土地出让时的契税及印花税。根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人未取得该土地使用权而支付的全部利益”及《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》和《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）有关规定，产权移交住房，构成了权利人取得国有土地使用权所支付的全部经济利益，应据实纳入计税价格计征契税及印花税。

  （二）关于产权移交住房移交时的契税及印花税，根据《中华人民共和国契税暂行条例》及《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》相关规定，产权移交住房移交时，由征收机关按市场价格确定计税依据计征买受人的契税及双方的印花税。

  三、关于产权移交住房的建设分配问题

  对于有意向竞买人提出“如何建设分配产权移交住房是否有明确要求，是否需要集中配建或能否根据项目整体设计方案分布配建”的问题，我市明确产权移交住房的建设分配须同时具备以下条件：一是套型面积为80-120平方米；二是产权移交住房应在首期建设；三是开发建设单位申报预售前，由产权移交住房接收单位核选相关房源，产权移交住房不要求集中配建。

  四、关于车位配建及产权问题

  对于有意向竞买人提出"如整体项目按规划设计条件要求的车位配比配建车位，产权移交住房的车位产权是否需要一并移交政府，能否由竞得人自行销售"的问题，明确配建产权移交住房的项目，按整体项目规划设计要求配建车位，按配比配建的车位产权不需要一并移交政府，由竞得人按照有关规定自行销售。产权移交住房的接收单位需要车位，可通过购买或租赁的方式处理。

  五、关于方案报审问题

  项目建设单位在与市国土部门签订土地出让合同后，向市规划部门办理项目总平报审之前，应就所配建的产权移交住房的总建筑面积、房型、套数事项征求市住房局意见。

  六、关于物业专项维修资金缴纳问题

  对于有意向竞买人提出“如果一栋楼内既有产权移交住房和商品房，产权移交住房是否需要交纳物业专项维修资金，需要使用物业装修维修资金时签字业主代表是谁”的问题，明确如下：

  配建产权移交住房的项目，由开发建设单位按照《南宁市物业专项维修资金管理办法》规定交纳首期物业专项维修资金，具体操作办法：由开发建设单位先按整栋建筑面积足额交存，待产权移交住房移交给确定的产权接收单位时，再由产权接收单位向开发建设单位支付预交的物业专项维修资金。使用物业专项维修资金时，有产权移交住房的产权接收单位作为业主签字表决。

  七、关于预售证办理问题

  对于有意向竞买人提出“如果一栋楼内同时产权移交住房和商品房，在办理预售证时是否需要将产权移交住房部分纳入楼盘表并办理预售证，如产权移交住房需办理预售，是否需要进行预售资金监管及有何其他特殊要求的问题，明确如下：

  配建产权移交住房的项目，产权移交住房部分纳入楼盘表统一管理。如整栋楼都是产权移交住房的，该栋楼可不纳入商品房预售资金监管范围，也不列入商品房预售许可的范围；如产权移交住房属于插花式分布在某栋商品房中的，则产权移交住房需要按楼栋统一纳入商品房预售资金监管范围，但不列入商品房预售许可范围。

  八、关于物业费用问题

  对于有意向竞买人提出"产权移交住房空置期,小区的水电公摊、物业费如何收取，由谁支付，住户的违约责任是否由房屋所有人承担。产权移交住房物业费是否能与同小区商品住宅物业费收费标准一致。若不能，差价部分政府是否有对应补贴"的问题,明确如下:

  产权移交住房空置期内，其水电公摊、物业费用交纳和相关违约责任，按照产权移交住房接收单位与使用人的约定处理，产权移交住房的物业服务费用标准与同小区交费标准保持一致，政府不予补贴。